随着重庆跻身中国七大“万亿经济体”之列，区域物流枢纽的地位越发明显，这极大带动了仓储物流市场的发展。近日，戴德梁行发布研究报告称，以仓储为主的工业物流市场正成为重庆地产的新蓝海，其中，尤其以汽车产业仓储、电子商务仓储和冷链物流仓储三大领域发展空间最大。

　　汽车仓储

　　1500家配套商有需求

　　根据戴德梁行发布的数据，2013年，全年汽车产量达215万辆，增长23.3%，总产值和为3000亿元，产值和产量再创历史新高，使重庆继续成为继上海之后的全国第二大汽车生产。目前我市共有整车企业11家，高品质一级汽车零部件配套企业400余家，二配套企业1500余家。

　　戴德梁行重庆公司工业及物流地产部分析师李忠轶告诉记者，整车厂及一级配套商的仓储需求通常自行解决，二配套商的仓储需求多在周边市场寻租，这为物流仓储物业提供了大量的需求空间。以北部新区的普洛斯物流园2期为例，该园区主要针对汽车仓储物流，自亮相以来，6万多平方米的仓库始终保持在爆满状态，且每平米租金也从2009年的25元/平方米左右上涨至如今的32元/平方米左右。李忠轶指出，目前我市的北部和东部等汽车产业集中的地区，汽车仓储需求最为短缺。

　　电商仓储

　　缺口达20万平方米

　　致力于打造网络零售的重庆，也正迎来电商仓储市场的大爆发。戴德梁行的研究报告指出，目前重庆电商物流行业属于起步阶段，随着电商交易量增加，仓库需求势必暴增且市场上传统物流仓库无法匹配其需求，故电商仓储市场也孕育着拓展机会。

　　李忠轶表示，目前，重庆可用的优质电商仓储总体量不足10万平方米，而实际需求量则已达到30万平方米左右。而随着重庆网络零售的发展，缺口还将继续扩大。记者了解到，2013年，重庆网络零售额（重庆销售）超过150亿元，根据《人民关于促进网络零售产业加快发展的意见》，2015年，力争实现全市网络零售600亿元，占社会消费品零售总额10%以上，增长空间巨大。

　　冷链物流

　　冷库缺口达40万吨

　　根据戴德梁行的报告，重庆冷链物流尚处于起步阶段，其中，现有冷库库容22.6万吨，人均7公斤，远远低于国内经济发达城市人均30公斤的平均水平，并且，现有冷链仓储存在冷库结构单一，机械化、自动化、信息化程度低等问题亟需新鲜血液的加入。

　　“预计2015年冷库需求量将达到60万吨，这也意味着，有将近40万吨的缺口待弥补。”李忠轶指出，如今，重庆已定位打造长江上游最具影响的农产品冷链物流中心，这将极大带动冷链物流仓储的崛起。

　　商机

　　百亿级市场将崛起

　　李忠轶表示，物流地产一向北发展趋势初现。戴德梁行的研究报告表示，目前，普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙等多家工业及物流地产开发商已先后投资重庆，布局物流仓储项目，此外，多家投资基金、大型内外资商业地产开发商持续关注重庆物流地产市场，寻找合适项目，伺机投资重庆工业地产蓝海。据粗略估计，未来重庆仓储物流地产总投资额将达百亿级，并形成一个特色产业集群。

　　链接

　　外资抢占物流地产大部分市场份额

　　据中银国际证券统计称，目前我国物流地产供需缺口巨大，中国人均仓储面积仅为美国的1/12，租金也连续18个季度上涨。但国内大部分市场份额被外资抢占，其中物流巨头普洛斯持有中国760万平方米的仓储物业面积，市场份额高达59%。而在电商市场规模扩大，支持政策不断落地的背景下，仓储业占固定投资产投资比例持续提升，各资金纷纷抢滩物流地产市场。去年仓储业的固定资产投资额约4200亿元，同比增长34.6%，主营业务收入约4800亿元，同比增长9.1%，净资产收益率为4.5%。

　　观点

　　复制住宅地产经验行不通

　　嘉民集团华东区总经理李益谦：“住宅市场和物流产业有很大的区别。住宅市场是以短期开发后的售卖为主，盈利模式是把产权转让，获得银行的按揭和个人购房者的自付部分。而产业地产是持有，掌握百分之百的产权，对外出租，获得长期收益。开发商试图把成功的经验从住宅领域向产业地产领域进行复制是行不通的，必须拥有很强的专业性，因为不同层面存在不同的管理因素。”

　　重点考虑有效用地和有效客户

　　宇培集团CEO潘乃越：“对于产业地产商来说，旗下产业园、物流园未来需要布局什么样的产业、形成什么样的产业链，都需要提前规划好，所以土地的区位、交通条件、辐射范围、客户业态定位等都是“有效用地”中需要着重考虑的范畴。土地一级开发以及园区物业建设其实对于每个产业地产商而言区别并不大，决定其后期园区成功与否的关键在于建完以后如何租赁给有效客户。”