“当初下叉买这里的商铺，就是看重前5年开发商返租政策和统一运营打造。”李先生，两年前在渝北寸滩附近买了一间商铺。

　　“现在看起来更。大商场沦为如今公园、洗车场、小面馆、儿童游乐园等像的大杂烩，真不知道返租期满了自己该怎么办。”

　　李先生的担忧并非无道理。上游财经重庆商报记者调查发现，虽屡屡叫停，但目前场上对外打着“8%~10%返租”旗号的商铺仍较为普遍，且触角不仅伸向了核心商圈、次商圈，甚至二环区域、旅游地产都涉及，主要分为总款返租和首付款返租两种模式。

　　返租销售，即售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。

　　李先生说，当初，开发商采取了“2+3”的模式（“2+3”即：即前两年的返租金直接抵扣从总房款中抵扣，后三年租金按照每季度返给业主），这样在很大程度上能降低前期招租风险。

　　开发商当时宣传的是打造“西南首家进口食品专业市场”，一楼规划的是来自世界各地的食品，二楼规划的是奶粉，三楼规划的是美酒。

　　但就在去年年底，开业时，业主们发现商场竟然悄悄“变身”了，里面的业态也与进口食品专业市场毫无关联，变成了大杂烩，商场装修低廉到“与菜市场差不了多少”，入驻商户不足百家，与开发方当初承诺的已签约入驻数千商家大相径庭。

　　上游财经重庆商报记者打探后发现，整个商场一共有4层楼，人烟寥寥，十分冷清：底楼中央处摆放着一个硕大的儿童蹦床，仅有1个孩子在上边玩耍；2楼和3楼被隔成十来间大铺，主要都是在销售红酒，随处可见促销、优惠价的招牌；4楼基本上被一个“僵尸”公园所包办。而在整个商场周围，零散开着一些小餐馆、洗车店、以及副食店等。

　　其实，李先生的并非孤案。2014年，孙女士在大渡口滨江某项目买了一间临街商铺，总价180万，返租回报率12%，一个季度返一次。孙女士说，开发商当时的是打造最繁华的滨江商业街，弥补大渡口区酒吧休闲街的空白。然而待她交了首付之后，此前约定好的每月返租仅返了两个月就中断了，被告知公司资金链出现了问题

　　以桥商圈某项目为例，据了解，负一楼全部分割小铺进行销售，且带租金，每年回报率8%，可签5年~8年两种高回报返租模式，而其临步行街部分，全部均由开发商自持；

　　以大学城、茶园、照母山等区域较为集中。以某打着“茶园的解放碑”项目为例，“一楼临街商铺，总价86万，宣传全现铺即买即租，开发商带3年租约，租金直接抵房款，首付1成，剩余4成可分期付......”广告随处可见；

　　例如：照母山某白金公寓，在此前销售时打出“返租公寓每年8%租约及买及租”等宣传语；而当前正在推售的另一项目在营销上，有区别于传统的返租模式，据了解，其公寓产品已与品牌酒店签约，最终由酒店直接与业主签合同，按照约定时间付给业主租金，期限10年，平均每年租金为5%；

　　“仙女山唯一返租度假假式公寓 十年租约业主可免费大理云南”、“黑山谷每年按照收益的8%返租给业主,连续返还10年”由于度假屋使用效能低，往往会向市场“”，回归到传统的资产效能，由此，返租现象也在重庆旅游地产层出不穷。

　　另外，也有核心商圈铺打出返租口号，例如：杨家坪金鹰女人街。这一类型商业带租金销售主要为老板资金链紧缩，急于脱手回笼资金。

　　上游财经重庆商报记者经过调查了解到，目前出现在市场中的返租商铺均存在一定的共性:商场铺面积都很小，有的建筑面积仅为几平方米，有的被分割很小面积商铺甚至几十万元就有交易。低门槛加上高额的返租回报承诺，令商场铺热卖，也刺激更多闲置多年的裙楼商业，将其包装成主题商场分拆卖铺。

　　在目前的商业经营中，一般餐饮的毛利润为25%~30%，净利润只有20%~25%，百货业的净利润10%~15%，配套型商业的净利润就更低，只有5%~10%。

　　“项目卖不动、项目自身就有短板的商铺返租的情况比较多。”重庆地产资深人士张鑫说，开发商为实现商铺销售，往往需提供一个使业主们认同的回报率，一般为8%~10%。由此，在商铺营业初期，不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金，如果经营得不到改善，返租到期后中断续租就自然而然了。

　　第一种为总款返租，张鑫介绍，将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家。而往往大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一次性返还几年的；

　　另一种为首付款返租，为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租模式，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低购买门槛。

　　即：开发商将商品房出售给购房者的同时与购房者签订协议，并以承租期间的租金冲抵房款或偿付一定租金回报的行为：前三年每年8%合计24%的收益一次性冲抵房款首付款。以100万元的商铺为例，首付5成为50万，扣除前三年返租租金后，购房者实际支出首付款26万元。

　　上游财经重庆商报记者调查发现，大多带返租的铺面，即使扣除所谓的2~5年的返租租金，其售价仍比同类型商铺市场价高出许多。

　　以李先生购买的商铺为例，建面42平方米，商铺均价3.5万元/平方米，总价约为150万，首先前两年租金直接抵扣总房款，为150万×【1-(8%+9%)】=124.5万。从第三年开始，由运营公司直接返租给业主，即：124.5万×（10%+11%+12%）=41.085万。

　　由此计算，扣除返租租金后，折算下来均价近2万/平方米，但李先生提供的房产证复印件显示，商铺的公摊率高达52%，也就是说，即便扣除了返租金额，但由于公摊率高企，rixifu其单价仍然在4万+/平方米。

　　“返租是开发商卖商铺的一种包装、营销手法。这种返租其实是羊毛出在羊身上的数字游戏。开售前开发商就已把返租租金加到商铺的售价中，通常会将售价提高30%左右。”

　　事实上，此前住建部也屡屡发出，全面叫停“售后返租”产权式商铺，而不少开发商打起“擦边球”，如为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。

　　以李先生提供的商铺买卖和返租合同为例，其商品房买卖合同中的企业、法人名称与返租合同中企业、法人名称根本不一致。

　　随后，上游财经重庆商报记者在网上查询“两者关系”，该返租公司官网上对其背景如此描述：重庆有限公司作为项目在重庆的运营公司，将着力推进项目在西南地区的招商运营事宜，全力开拓在西南的市场......

　　据调查，当前，很多项目就将开发和经营分开，另成立一家公司负责运营，小业主与开发商签的是购房合同，然后又再与开发商的另一关联企业签下代理出租合同，以达到返租的目的。

　　“后期可能会衍生成开发商、运营商、商户、商铺业主的四方博弈情况。”西南大学民商院副院长刘云生表示，如经营出现问题、业态与此前宣传承诺的不一样等条款，都必须在返租合同中进行体现，否则一旦发生官司，商铺业主将非常被动。

　　中国商业地产联盟副会长王永平说，大商业作为一个商业整体租赁者，开发商为了实现商铺销售，必然要提供一个投资客户认可的回报率，而这两者之间存在一定的差距，因而使得开发商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。

　　上游财经重庆商报记者算了一笔账：假设某大型商家租用大型商场10年，综合考虑起的租金，递增率及商铺项目对应的售价，其10年平均回报率约为5.8%,而开发商投资承诺业主的回报率为8%，这之间就存在2.2%的差距，假设本项目最终销售为2亿元，则开发商在这10年承担期需补贴：2亿元x10年x0.022=4400万元。

　　上游财经重庆商报记者查询资料发现，当初风光一时的晋愉和美尔地产，返租率基本都在10%以上。且在那几年，这类型企业扩张的速度特别快，对资金需求量特别大，通过租约销售他们也能从市场中疯狂吸纳资金。但如遇到市场急剧下滑，就非常容易陷入危机，无法兑现当初对业主的承诺。之后这些企业发生大震荡的事实也证明了如此。

　　“如果回报率高达10%或更高，市民就应谨慎，越大，风险就越高。”王永平说，目前市场存在的年回报率在6%8%，如今的市场根本承受不了10%的普遍租金回报。

　　“这是商家经营所带来的风险，也是业主最为担心的风险。”在王永平看来，主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，导致大型商家不支付租金，这时业主所承担的回报压力就更加了。

　　就跟重庆老商业当前的通病一样，商铺“全盘销售”，必然会导致后期业主自己持有后的“各自为阵”，一旦大型商家撤离，业态由集中到混乱，那对后期经营会是很大挑战。

　　2012年1月1日起施行的《城镇房地产交易管理条例》第27条，房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列行为：

　　此外，《最高关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收存款罪处罚。